Häufig gestellte Fragen

Das Bestellerprinzip trat am 01.06.2015 in Kraft. Es sagt aus, dass bei der Vermietung von Wohnimmobilien derjenige die Maklerprovision zu bezahlen hat, der den Makler beauftragt – also bestellt – hat. In der Regel ist das somit der Vermieter, dem im Erfolgsfall eine Vermittlungsprovision in Höhe von bis zu 2,38 % der Nettokaltmiete in Rechnung gestellt wird. Wohnungssuchende zahlen meistens keine Provision. Das Bestellerprinzip gilt nicht für den Verkauf von Immobilien und nicht für die gewerbliche Vermietung.

Ein guter Makler ist Dienstleister, Vermittler und Berater zugleich – diese Dienstleistung hat ihren Preis. Eine gesetzliche Regelung über die Höhe der Provision im Verkaufsfall einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses gibt es nicht. Je nach Bundesland haben sich verschiedene Provisionsmodelle am Markt etabliert. Hier in Niedersachsen ist es üblich, dem Verkäufer und dem Käufer im Erfolgsfall jeweils 3,57 % des Kaufpreises in Rechnung zu stellen. Informieren Sie sich und vergleichen Sie!

Sie können schon – nur wird ein seriöses Maklerunternehmen beim Verkauf einer privaten Immobilie in der Regel auf einen qualifizierten Alleinauftrag hinarbeiten. Bei Beauftragung mehrerer Unternehmen muss der Makler das Risiko in Kauf nehmen, am Ende keine Entlohnung zu erhalten, und die beauftragten Makler haben keinerlei Nachweispflicht gegenüber dem Verkäufer. Kontraproduktiv ist es auch, wenn dieselbe Immobilie im Internet mehrfach mit unterschiedlichen Texten und Fotos angeboten wird: Das Angebot ist sozusagen „verbrannt“, da jeder potenzielle Käufer von einem Notverkauf ausgehen muss. Nur bei Gewerbe-, Spezial- oder Auslandsimmobilien ist es nicht unüblich, dass mehrere Makler involviert sind.

Unser Rat: Wenn es sich vermeiden lässt, besser nicht. Sie sollten dem Makler vertrauen – er kennt Ihre Immobilie und hat die Erfahrung, den richtigen Ton zu treffen und Ihre Immobilie professionell anzubieten. Da der Verkauf für den Eigentümer häufig eine emotionale Angelegenheit ist, sollte der direkte Kontakt mit Interessenten gerade bei der ersten Besichtigung vermieden werden. Bei späteren Vertragsverhandlungen kann ein direkter Kontakt teilweise sogar hilfreich sein – diese Einschätzung gibt Ihnen der Makler Ihres Vertrauens.

In der Regel stellt der Makler alle relevanten Daten und Informationen zusammen; hieraus erstellt der Notar den Kaufvertrag. Dort sind auch Vereinbarungen wie Auszug und Einzug oder die Übernahme von Gerätschaften geregelt. Ein Entwurf wird an Käufer, Verkäufer und zur Gegenprüfung an den Makler gesendet. Finden alle Angaben die Zustimmung der Beteiligten, erfolgt der Notartermin. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, den gesamten Vertrag vorzulesen. Der Käufer hat das Recht, einen Notar seines Vertrauens auszuwählen, und übernimmt im Gegenzug die Kosten des Notarvertrags (ca. 1,5 % des Kaufpreises).

Unbedingt! Zwar erkennen erfahrene Sachverständige oder Makler diese in der Regel selbst – trotzdem kann eine Immobilie Schwachstellen besitzen, die nur der Bewohner kennt. Ein Beispiel: Die Heizungsanlage ist defekt, was bei einer Besichtigung in den Sommermonaten nicht auffällt. Es wäre fatal, diesen Mangel unerwähnt zu lassen. Es empfiehlt sich, Schäden spätestens im Notarvertrag aufzuführen. Falls sich später herausstellt, dass erhebliche Mängel verschwiegen wurden, kann ein Teil des Kaufpreises zurückverlangt oder der gesamte Verkauf rückabgewickelt werden.

Der Kaufpreis einer Neubauimmobilie wird in der Regel nach Baufortschritt gezahlt (entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung, MaBV). Verteilt auf bis zu 13 Raten wird beispielsweise die erste Kaufpreisrate mit Beginn der Erdarbeiten fällig und die zweite nach Fertigstellung des Rohbaus. In kürzeren Abständen folgen dann kleinere Raten bis zur mängelfreien Abnahme und Schlüsselübergabe.

Für Wohnungseigentümer ist das Hausgeld durch Kosten für Hausverwaltung und Rücklagen etwas höher als die Nebenkosten für Mieter. Durchschnittlich sollte man mit circa 2,50 Euro pro m² im Monat rechnen. Das Hausgeld beinhaltet u. a. Kosten für Hausmeister, Hausverwaltung, Treppenhaus- und Gartenpflege, Allgemeinstrom, Kabelanschluss, Heizkosten des Gemeinschaftseigentums, Wartung des Aufzugs, Müllentsorgung und die Wohngebäudeversicherung.

Seit dem 1. Mai 2014 ist es grundsätzlich gesetzlich vorgeschrieben, einen gültigen Energieausweis zu besitzen und vorlegen zu können, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten möchten. Ausnahmen gelten im Wesentlichen für denkmalgeschützte oder sehr kleine Objekte (unter 50 m² Nutzfläche). Schon wenn Sie Ihre Immobilie anbieten, müssen im Inserat Teilangaben aus dem Energieausweis gemacht werden.

Objektunterlagen: Exposé, Grundbuchauszug, Energieausweis, bemaßte Grundrisse, Berechnung der Wohn- und Nutzfläche, Versicherungsnachweis, Grundsteuerbescheid, Liegenschaftskarte/Lageplan, Baubeschreibung sowie bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, aktueller Wirtschaftsplan, drei Jahresabrechnungen, Protokolle der letzten drei Jahre, Beschlusssammlung und WEG-Verwaltervertrag. Bonitätsunterlagen: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, Einkommenssteuerbescheid der letzten ein bis zwei Jahre, Nachweise über weitere Einkünfte, Nachweis über Eigenkapital, aktuelle Kreditübersichten und optional eine Schufa-Auskunft. Legitimationsunterlagen: Personalausweis oder Reisepass, optional eine aktuelle Meldebescheinigung.